古家付き土地の解体費用は売主？買主？どちらが払うべきか解説

古家（ふるや）付き土地の売買を検討する際、避けて通れないのが「古い建物の解体費用をどちらが負担するか」という問題です。

結論から述べると、解体費用の負担者に法的な決まりはなく、売主と買主の合意（契約条件）によって決まります。

一般的には「更地（さらち）にして引き渡すなら売主負担」「現状のまま引き渡すなら買主負担」となるのが通例です。しかし、最近ではアスベスト（石綿）調査の義務化などにより解体コストが上昇傾向にあり、事前の取り決めが不十分だとトラブルに発展するケースも少なくありません。

本記事では、売買における解体費用の負担区分や、それぞれのメリット・デメリット、交渉のポイントを詳しく解説します。

古家付き土地の解体費用は原則として「売主」と「買主」のどちらが負担する？

古家付き土地の取引において、解体費用をどちらが払うかは「引き渡し条件」によって明確に分かれます。

「更地渡し」の場合は売主が負担

「更地渡し（さらちわたし）」とは、売主が建物を解体・撤去し、土地をきれいな状態にしてから買主に引き渡す条件です。

この場合、解体費用は全額売主が負担します。 売主にとっては、解体業者への発注や工事中の近隣対応、建物がなくなったことを登記する「建物滅失登記（たてものめっしつとうき）」などの手間も発生しますが、その分、土地を高く・早く売りやすくなるという側面があります。

「現況渡し」の場合は買主が負担

「現況渡し（げんきょうわたし）」は、建物が建っているそのままの状態で引き渡す条件です。「現状有姿（げんじょうゆうし）」とも呼ばれます。

この場合、土地購入後に解体を行うのであれば、その費用は買主が負担します。 ただし、不動産市場の実務では、買主が負担する解体費用分をあらかじめ売買代金から差し引く「値引き交渉」が行われることが多く、実質的には売主が費用を負担しているのと同等になるケースも多々あります。

契約時の交渉次第で折半になるケースもある

原則はどちらか一方が負担しますが、交渉の結果、費用を折半したり、特定の割合で按分（あんぶん）したりすることもあります。

例えば、「売主は解体費用の一部として100万円を負担し、それを超える分は買主が負担する」といった形です。特に、地中にコンクリート塊などの「地中埋設物」が見つかった際の追加費用をどう分担するかは、契約書で詳細に決めておくことが重要とされています。

売主・買主が解体費用を負担するそれぞれのメリット・デメリット

解体費用をどちらが持つかは、単なる金銭負担の問題だけでなく、売却のしやすさやリスクの所在にも関わります。

売主が解体して「更地」で売却する利点

売主が費用を負担して更地にする最大のメリットは、**「買い手が見つかりやすくなること」**です。

• メリット:
  • 買主が購入後の建築計画を立てやすい。
  • 境界標の確認がしやすく、土地の不具合（地中埋設物など）を事前に把握できる。
  • 「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」のうち、建物に関するトラブルのリスクをゼロにできる。
• デメリット:
  • 解体費用の持ち出しが発生する。
  • 更地にした後、売却に時間がかかると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が最大6倍程度に跳ね上がるリスクがある。

買主が「古家付き」で購入して解体する利点

買主が現状で購入する利点は、**「自分たちのタイミングと予算で工事を進められること」**にあります。

• メリット:
  • 解体業者を自分で選べるため、相見積もりでコストを抑えられる可能性がある。
  • リフォームして住む、あるいは古材を活用するといった選択肢が残せる。
  • 住宅ローンに解体費用を組み込める場合がある（金融機関による）。
• デメリット:
  • 解体してみないとわからない「追加費用（地中埋設物やアスベストなど）」のリスクを負う可能性がある。
  • 解体工事中の近隣トラブルへの対応も自ら行う必要がある。

手持ちがない！解体費用に使えるローン特集 も参考にしてください。

解体費用を価格交渉の材料にする際の注意点

売主が「現況渡し」を希望する場合、買主から「解体費用がかかるので、その分安くしてほしい」と値引きを要求されるのが一般的です。

ここで注意すべきは、2022年4月から段階的に強化されている「アスベスト事前調査の報告義務化」の影響です。現在、ほぼすべての解体工事で有資格者による調査と行政への報告が義務付けられており、もし石綿が含まれていた場合は除去費用として数十万〜数百万円が加算されます。こうした「見えないコスト」を考慮せずに値引き額を決めてしまうと、後からどちらかが大きな損をする可能性があるため、事前に専門業者に見積もりを依頼しておくことが推奨されます。

トラブルを回避！解体費用に関する交渉のポイントと注意点

解体費用を巡るトラブルを防ぐためには、曖昧さを排除した契約が不可欠です。

解体費用の相場を事前に把握しておく

交渉を有利に進めるためには、まず正確な相場を知っておく必要があります。2025年〜2026年現在の一般的な解体費用（坪単価）の目安は以下の通りです。

建物の構造	坪単価の相場（目安）	30坪の場合の概算
木造	3万円 〜 5万円	90万円 〜 150万円
鉄骨造	4万円 〜 7万円	120万円 〜 210万円
RC造（鉄筋コンクリート）	6万円 〜 10万円	180万円 〜 300万円

※アスベスト調査・除去費用、付帯工事（庭木・ブロック塀の撤去など）、廃棄物処理費によって大きく変動します。

相場感を押さえたら、次は「あなたの物件の条件（立地・残置物・アスベストの可能性）」を踏まえた見積もりが必要です。まずは相見積もりで適正価格を確認しましょう。

補助金を使える地域もあるため、交渉前に確認しておくと有利です。補助金について詳しくは 【2026年版】解体費用の補助金はいくら貰える？ をご覧ください。

契約書に解体費用の負担区分を明確に記載する

「言った・言わない」のトラブルを防ぐため、不動産売買契約書の「特約事項」に詳細を明記しましょう。

• 誰が解体業者を手配し、誰が費用を支払うのか。
• どこまでの範囲を解体するのか（庭石、庭木、物置、ブロック塀の有無）。
• 「地中埋設物」（古い基礎や浄化槽など）が出てきた際の費用負担はどうするか。

不動産仲介会社を通じて、これらの条件を細かく詰めておくことが、円満な取引の鍵となります。

建物滅失登記の費用負担についても合意しておく

建物を壊した後は、1ヶ月以内に「建物滅失登記」を行う義務が法律で定められています。この登記を行わないと、土地の所有権移転がスムーズにいかなかったり、新しい建物の融資が受けられなかったりする恐れがあります。

この登記費用（土地家屋調査士への報酬）は約4万〜5万円程度ですが、これも基本的には**「建物の所有者（売主）」が負担するのが一般的**です。しかし、解体と同様に買主側で一括して行うケースもあるため、どちらが手続きを行い、誰が費用を出すのかを明確にしておきましょう。

まとめ

古家付き土地の解体費用は、法的な強制力ではなく**「契約による合意」**で決まります。

• 売主負担（更地渡し）: 売りやすくなるが、先行投資と税金リスクがある。
• 買主負担（現況渡し）: 自由に工事できるが、追加費用のリスクを負う。

近年は人件費の高騰や環境規制（アスベスト調査）の影響で解体コストが予測しにくくなっています。まずは複数の解体業者から正確な見積もりを取り、その数値をベースに交渉を進めることが、後悔しない不動産売買への第一歩です。