空き家を解体すると固定資産税が6倍に？「特定空家」のリスクと対策
空き家を抱えている方のなかには、「解体すると固定資産税が跳ね上がると聞いた」と心配している方もいるでしょう。結論から言うと、住宅用地の特例が外れると税負担は重くなりますが、放置して「特定空家」に指定されると同じように特例が外れ、さらに行政対応のリスクも生じます。この記事では、特例の仕組みと空き家を放置するリスク、解体するか売却するかの判断の目安をまとめます。
「住宅用地の特例」の仕組み
住宅用地の特例とは、住居用の建物が建っている土地について、固定資産税・都市計画税の課税標準を最大で6分の1に軽減する制度です。つまり、同じ面積の更地と比べて、建物が建っている住宅用地のほうが税負担が軽い状態になっています。
この特例は「住宅が建っている土地」が対象なので、建物を解体して更地にすると、特例の対象外になり、税額が一気に上がることがあります。これが「解体すると固定資産税が6倍になる」と言われる理由です。ただし、実際の増え方は自治体や土地の評価によって異なります。
空き家を放置するリスク（特定空家に指定されると）
空き家をそのままにしておくと、特定空家等に指定される可能性があります。特定空家とは、倒壊の危険や衛生上有害、景観を損なうなど、周辺に悪影響を及ぼす空き家として、自治体が認定した建物のことです。
特定空家に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなり、建物があっても税負担が重くなります。つまり「建物を残していても、特例が外れて税額が上がる」という事態になり得ます。さらに、行政から勧告・命令が出され、改善しない場合は代執行（行政が解体し、費用を所有者に請求）されるリスクもあります。
解体して更地にするか、売却するかの判断基準
更地にして保有する場合
- 将来、自分で建て替えたり、子どもに土地を残したりしたい場合には、解体して更地にしておく選択肢があります。
- 税負担は増えますが、特定空家のリスクを避けられるうえ、土地の状態がはっきりするため、売却や相続のタイミングで説明しやすくなります。
売却する場合（建物付きか更地か）
- すぐに手放したい・維持管理したくない場合は、建物付きのまま売却するか、解体して更地で売却するかを比較検討します。
- 建物付きだと、買い手が解体費用を差し引いた価格で検討することが多く、更地で売る場合は解体コストを施主が負担する形になります。一方で、更地のほうが需要がある地域では、更地の方が高く売れる場合もあります。
- 立地・需要・解体費用・相続の有無などを総合して、不動産会社や税理士に相談するのがおすすめです。
まとめ
空き家を解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が重くなることがあります。しかし、放置して特定空家に指定されると、建物があっても特例が外れ、行政対応のリスクも生じます。解体するか、建物付きで売却するか、更地で売却するかは、将来の利用予定・税負担・売却ニーズを踏まえて判断するとよいでしょう。不安なときは、自治体の空き家相談窓口や税理士・不動産会社に相談することをおすすめします。